부동산 / 주택 시장
📝 부동산 경매를 공부하자 (p.47)
- 부동산 경매는 소액으로도 참여 가능하기 때문
- 경매를 낙찰받은 사람들은 낙찰가의 최대 80%에 이르는 돈을 대출해주는 경락 잔금 대출 활용
- 최근에는 부동산 평가에 도움을 주는 <호갱노노> / <부동산 리치고> 등 다양한 부동산 어플 존재
-> 각 지역의 호재를 파악하고 투자 점수를 다양한 척도로 평가해 제공
-> 경매에 괜찮은 물건이 나왔다고 생각될 때 "마진"이 기대되는 가격 수준이 어느 정도인지, 지역에 잠재적인 악재는 없는지 등을 평가하는 데에 활용할 수 있음
📝 주택 가격 상승의 요인 (p.50)
1. 저금리에 따른 부동산 매력도의 증가
(예) 2014년 - 저금리 정책으로 주택시장이 상승세로 돌아섬.
2015년 - 주택 공급 물량이 계속 줄어들면서 신축 주택에 대한 인기 상승
2. 공급 부족
- 입주 물량 : 전망에 따르면 2022년까지 아파트 입주 물량 감소
- 아파트의 가치가 40년을 간다고 가정할 때, 우리나라는 매년 4만 호의 아파트 공급(신규 입주 물량)이 필요함
- 그러나 2020년 5만호 전후의 입주물량은 2022년에는 2만 호 미만으로 줄어들 것으로 예측된다고 함.
- 현재 상황에서는 주택공급 과잉으로 주택시장이 무너질 위험은 낮은 것.
3. 절대 가격
- 2023년까지 상승장이더라도 에너지 고갈의 가능성이 있다.
- 하지만 부동산시장의 조정이 어떻게 나타날지 예측할 수는 없다.
- 단, 부동산시장이 침체될 때 새로운 투자의 기회가 있을 것
** 부동산 시장의 바닥 징후:
- 주거 시설 낙찰률이 떨어질 때 (전국 70%대, 서울 80%대 혹은 이하)
- 미분양 물량의 증가세가 꺾일 때 = 공급 과잉의 압력 완화
-> 이 시기에는 입지가 좋은 지역의 미분양 아파트에 투자하기 좋음
- 주택시장 부양 정책이 나올 때 (금리 인하 등)
** 부동산시장은 10~15년 주기를 두고 가격이 급락한 역사가 있다. 주택 경기는 주택 공급과 수요에 따라 사이클이 있다.
** 주택구입부담지수로 버블 수준을 짐작할 수 있다
- 각 지역의 중위소득 가구가 대출을 받아 주택을 구입할 때 얼마나 부담을 지는지 측정한 지수
- 이 지수가 100포인트인 것이 "적정 수준"으로 볼 수 있는데,
- 중위 소득 가구가 해당 지역 중앙 가격의 아파트를 구입 시 소득의 25%를 주택 구입 원리금 상환과 이자 지출에 사용하는 것.
- 서울의 경우, 2021년 1분기 주택구입부담지수는 166.2를 기록함
- 전국적인 평균으로 보았을 때는 부동산 가격이 고평가되었다고 보기 어렵지만, 서울 지역은 경계 국면에 진입하고 있는 것
주식 투자 전략
📝 안티-프래질: 불황에 가치가 상승하는 자산에 투자하는 전략 (p.60)
미국 국채
- 달러에 대한 원화 환율이 상승할 때는 금리가 떨어질 때이고, 금리가 떨어지면 국채 가격은 상승함
- 국내: TIGER 미국채10년선물 / KODEX 미국채 10년 선물 등으로 접근 가능
- 해외: IEF(미국 7-10년 국채 편입 상장지수펀드) / TLT(미국 20년 이상 만기 국채 편입 상장지수 펀드)
환율 스위칭
- 보통 때는 달러 자산에 투자하다가 경제 위기 등으로 자산 시장이 흔들릴 때 환차익 실현 & 가격이 떨어진 자산을 저가 매수하는 전략
- 국내: KOSEF 미국달러선물 / KODEX 미국 달러 선물로 접근 가능
📝 경제 위기를 알 수 있는 신호 (p.137)
1. 전문가들 대부분이 경제를 낙관하는 상황
2. 공급 과잉과 과잉 대출
-> 특히 대출이 크게 늘어나고 있는 가운데 연체율이 늘어나는 것은 위험한 신호
(예) 2000년대 신용카드 촉진 전략 부작용으로 신용카드 연체율은 2년 만에 7.7%에서 8.6%로 상승. 이는 경제 충격으로 이어짐
-> 즉, 대출이 늘어나고 있는 가운데 연체율이 늘어나는 것은 위험한 신호
** 연체율 통계 확인하기
미국 : https://fred.stlouisfed.org/graph/?id=DRSFRMACBS,DRCCLACBS,DRALACBS,
3. 장.단기 금리 차 역전
> 만기가 긴 채권은 불확실성이 크고 채권 가격 변동성이 크기 때문에 일반적으로 금리가 높음.
> 일반적으로 장기금리는 단기금리보다 높으나, 10년에 한 번 꼴로 반대 현상이 벌어지며 이런 일이 벌어질 때마다 불황이 시작
> 장단기 금리차 역전이 발생하는 이유가 불황과 관련이 있기 때문
. 투자자가 미래의 경제 전망을 어둡게 보면, 장기채권 금리는 떨어지고 기존에 발행된 장기채권의 가격은 상승
. 단기채권의 가격은 중앙은행 정책의 영향을 많이 받는데, 따라서 단기금리가 장기금리보다 높아지는 것은 "현재의 정책금리가 유지되면 불황이 찾아올 것"이라는 시그널이 된다는 뜻.
> 불황은 장.단기 금리가 역전된 후 1~2년 뒤에 찾아오곤 했으므로 장.단기 금리차가 마이너스를 기록할 때에는 점진적으로 위험자산 비중을 줄이고 안전자산 비중을 늘리는 것이 바람직함
** 장단기 금리차 확인하는 사이트
미국 : https://fred.stlouisfed.org/series/T10Y2Y
📝 잃지 않는 투자를 위한 매수 타이밍 잡기 (p.160)
1. 내부자 매수 : 대주주가 매수에 나서는 기업을 눈여겨볼 것
> DART 전자공시시스템 확인 (https://dart.fss.or.kr/)
> 상장기업 공시 중에서도 대주주의 지분 변동, 자녀에 대한 증여 시그널을 확인할 것
2. 배당금 인상
> 배당금은 다시 내리기 어려운 구조이므로, 배당금 상승은 매수의 신호로 작용
> 불황에 주가가 폭락할 때에 배당을 인상하거나 유지하겠다고 공시한 기업은 최우선 매수 대상
3, 우량 성장주 :
> 성장주란, 다른 기업에 비해 성장 속도가 매우 빠른 기업
> 특히 주식 가격이 폭락할 때에는 우량 성장주가 가장 우선적인 매수 대상
a) 브랜드 가치를 가진 주식
. 동종 산업 내에 압도적인 브랜드 파워를 지닌 기업 (예. 코카콜라, 나이키, LG생활건강, 에르메스, 루이비통그룹 등)
. 이러한 기업은 경기 회복 국면에서 가장 빨리 회복되는 성향을 가짐
b) 교체비용이 크거나 대체하기 어려운 제품을 생산하는 기업
. 예) 마이크로소프트 , 어도비 등
c) 비밀을 확보하고 있는 기업들
. 특허, 지식재산권, 강력한 콘텐츠를 다량 보유한 기업
. 예) 유나이티드헬스 그룹, 존슨앤드존슨, 화이자, 디즈니컴퍼니, 액티비전 블리자드, 스튜디오드래곤 등
d) 가격 경쟁력을 보유한 기업
. 서비스나 제품이 압도적으로 저렴한 기업
. 단, 다른 경쟁자가 압도적인 가격 경쟁력을 갖추고 들어온다면 성장주로서의 특성을 상실할 수 있음
. 예) 코스트코, 아마존, 삼성전자, 현대차, SK하이닉스
e) 플랫폼을 가진 기업
. 성공한 플랫폼을 위해서는 규칙과 고객이 필요함
. 예) 알파벳(구글) , 메타(페이스북), 애플 등
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